Kupili smo stanovanje v bloku in želimo uporabljati solastniški vrt. Sostanovalci v bloku so si vrt že razdelili po načelu kdor prej pride prej melje in ni praznega prostora oziroma ni določeno (vsaj mi ne vemo) kateri del vrta pripada k našemu stanovanju. Prav tako je s kotlovnico, ki jo je s svojimi drvi zasedel eden od stanovalcev, mi pa ravno tako potrebujemo prostor za drva in želimo uporabljati svoj del. Smo 13,3729% solastniki skupnih prostorov.
Kakšne so naše pravice do uporabe skupnih prostorov in kako jih lahko uveljavimo?
+++
Spoštovani,
najprej odgovor vezan na vaš vrt, ki je odvisen od lastniških razmerij na napremičnini, ki predstavlja vrt.
V kolikor bi bil vrt etažiran, kot so npr. nekatera parkirišča, bi moralo biti točno določeno, kateri del vam pripada in tam lahko uveljavljate vse lastninskopravne zahtevke.
V kolikor vrt ni etažiran, sta pa vseeno solastniki vrta, imate pravico do souporabe vrta v skladu z velikostjo vašega deleža. V kolikor to ni mogoče oz. ni dogovora, imate pravico zahtevati plačilo od ostalih solastnikov, ki uporabljajo vaš del. Zelo poenostavljeno, dolžni so vam plačati »najemnino« za uporabo vašega dela vrta, kar lahko terjate za 5 let nazaj.
Morda pa na nepremičnini, na kateri stoji vrt, nimate vpisanih nobenih pravic in v takem primeru vam seveda nič ne pripada. Predlagam, da pregledate vašo prodajno pogodbo stanovanja ter stanje v zemljiški knjigi in katastru, da bi ugotovili vaše lastništvo.
Dodajam vam dikcijo iz zakona glede upravičenj na stvari v solastnini:
66. člen
(1) Solastnik ima pravico imeti stvar v posesti in jo skupaj z drugimi solastniki uporabljati sorazmerno svojemu idealnemu deležu, ne da bi s tem kršil pravice drugih solastnikov.
(2) Plodovi, ki jih daje stvar v solastnini, se delijo med solastnike v skladu z njihovimi idealnimi deleži. Če to ni mogoče, so plodovi v solastnini solastnikov matične stvari.
Zadnja točka tudi pomeni, da imate pravico so sadja in zelenjave, v skladu z vašim deležem, ki se pridela na vrtu.
Seveda, v kolikor niste zadovoljni s stanjem in ste solastniki, imate v skrajnosti vedno pravico zahtevati delitev stvari v solastnini. Zakon pravi:
69. člen
(1) Solastnik ima vedno pravico zahtevati delitev stvari, razen v neprimernem času.
(2) Pravni posel, s katerim se solastnik za daljši čas odreka pravici do delitve stvari, je ničen.
(3) Če se solastnik za določen čas odpove pravici zahtevati delitev stvari, zavezuje odpoved tudi njegove pravne naslednike.
Način delitve
70. člen
(1) Solastniki sporazumno določijo način delitve stvari. Če je kateri od solastniških deležev na stvari obremenjen s stvarno pravico, lahko ta ob delitvi preide samo na nekatere nove stvari, če s tem soglaša imetnik te pravice ali če tako odloči sodišče v nepravdnem postopku. Za odločanje se smiselno uporablja drugi stavek drugega odstavka tega člena. Za pridobitev lastninske pravice se smiselno uporabljajo določila, ki urejajo pridobitev lastninske pravice s pravnim poslom.
(2) Če se solastniki ne morejo sporazumeti, odloči o načinu delitve sodišče v nepravdnem postopku tako, da solastniki dobijo v naravi tisti del stvari, za katerega izkažejo upravičen interes. Če je kateri od solastniških deležev na stvari obremenjen s stvarno pravico, sodišče odloči, na katero novo stvar preide obremenitev, tako da se z delitvijo ne poslabša položaj njenega imetnika.
(3) Sodišče lahko odloži delitev za največ tri leta, če kdo od solastnikov izkaže močnejši interes, da se stvar še nekaj časa ne razdeli, kot je interes solastnika, ki predlaga delitev.
(4) Če fizična delitev stvari v naravi ni mogoča niti z izplačilom razlike v vrednosti, ali je mogoča le ob znatnem zmanjšanju vrednosti stvari, sodišče odloči, naj se stvar proda in razdeli kupnina (civilna delitev).
(5) Na predlog solastnika lahko sodišče odloči, da namesto prodaje pripada stvar v celoti njemu, če izplača druge solastnike tako, da jim plača sorazmerni del prodajne cene, ki jo določi sodišče. Če to predlaga več solastnikov, ima prednost tisti solastnik, ki ga določi sodišče, upoštevaje velikost idealnih deležev, dosedanji način rabe stvari in potrebe solastnikov.
(6) Solastnik, ki je po prejšnjem odstavku dobil stvar, pridobi lastninsko pravico na stvari s pravnomočnostjo odločbe. Drugim solastnikom mora izplačati njihove deleže najkasneje v treh mesecih od pravnomočnosti odločbe skupaj z obrestmi, po katerih se v kraju, kjer leži nepremičnina obrestujejo bančni depoziti za dobo treh mesecev, od dneva pravnomočnosti odločbe do dneva plačila. Drugi solastniki imajo do celotnega poplačila na stvari zakonito zastavno pravico.
Vse navedeno velja tudi glede kotlovnice.
Če povzamem, v praksi, bi bilo najbolje, da s solastniki dosežete dogovor. V kolikor to ni možno, lahko poizkusite s postopkom mediacije. V primeru neuspeha le-te bi predlagal, da po odvetniku pišete ostalim solastnikom in postavite svoje zahteve, kar bi lahko zadeve premaknilo z mrtve točke, vendar vprašanje, kako bo vplivalo na odnose. Za konec pa vam seveda ostane sodna pot, pri kateri ponovno predlagam pomoč odvetnika.
Ostajam vam na voljo.
